Reforma Tributária e o setor imobiliário: oportunidades e riscos no novo cenário fiscal
A Reforma Tributária, em fase de regulamentação após a Emenda Constitucional nº 132/2023, promete alterar profundamente a forma de tributação no Brasil. O setor imobiliário, que já convive com um emaranhado de regras e tributos, será um dos mais impactados pela transição para o IVA dual formado pelo IBS , de competência municipal e estadual, e pela CBS.
De um lado, o novo modelo pode representar ganhos de previsibilidade e maior transparência fiscal; de outro, as alíquotas em definição geram preocupação quanto ao encarecimento de imóveis e operações.
Fragmentação atual e promessa de simplificação
Hoje, a tributação do setor imobiliário é considerada excessivamente complexa. Incorporadoras e construtoras no regime do Lucro Presumido pagam PIS e Cofins (3,65% sobre a receita bruta), além do ISS.
Já no RET (Regime Especial de Tributação), aplicável a incorporações, há unificação de IRPJ, CSLL, PIS e Cofins em uma alíquota única de 4% da receita, simplificando a apuração.
No caso de pessoas físicas, a compra e venda de imóveis envolve ITBI e ganho de capital no IR, enquanto a locação é tributada pelo IRPF. Para empresas, a receita de aluguel é submetida a IRPJ, CSLL, PIS e Cofins. Essa fragmentação gera insegurança e variações expressivas conforme o regime escolhido e a localidade.
O IVA dual vem para padronizar a cobrança, reduzir o efeito cascata e ampliar o direito a créditos tributários sobre insumos e serviços algo limitado no modelo atual, especialmente pelo ISS, que não gera compensação.
Locação e novos enquadramentos
Um ponto sensível da reforma é a locação de imóveis, que passará a ser alcançada pelo novo IVA.
Para pessoas jurídicas, haverá incidência direta, sem exceções.
Para pessoas físicas, a tributação se aplicará em situações específicas, como:
Receita anual com aluguéis superior a R$ 240 mil;
Mais de três imóveis locados, cedidos ou arrendados;
Alienação de mais de três imóveis distintos no ano anterior;
Venda de mais de um imóvel construído pelo próprio vendedor nos últimos cinco anos.
Com isso, muitos proprietários que hoje operam como pessoa física poderão ser obrigados a migrar para a condição de contribuintes formais do IVA.
Oportunidades e incertezas
Apesar das vantagens em termos de neutralidade tributária e aproveitamento de créditos, os desafios permanecem:
Definição das alíquotas: se forem muito altas, podem anular os benefícios do crédito amplo e elevar o custo final dos imóveis.
Regimes especiais: regras específicas para habitação popular e construção civil ainda estão pendentes de detalhamento, criando insegurança jurídica.
Contratos de longo prazo: projetos já em andamento podem sofrer impactos diretos, exigindo revisão contratual.
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