STJ define: Código de Defesa do Consumidor prevalece sobre a Lei do Distrato em contratos imobiliários
A 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) encerrou uma das discussões mais relevantes do setor imobiliário ao decidir que o Código de Defesa do Consumidor (CDC) deve prevalecer sobre a Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018) nas relações de compra e venda de imóveis quando houver vínculo de consumo.
A decisão — firmada no julgamento conjunto dos recursos especiais REsp 2.106.548/SP, 2.117.412/SP, 2.107.422/SP e 2.111.681/SP — seguiu o voto da ministra Nancy Andrighi, reconhecendo que o CDC, por ser norma mais protetiva e de natureza constitucional, deve ter primazia sobre leis posteriores e gerais que tratem do mesmo tema.
⚖️ Entendimento central do STJ
O tribunal concluiu que, mesmo após a edição da Lei do Distrato, continuam válidas as proteções do consumidor previstas no CDC, especialmente quanto aos limites de retenção, devolução de valores e práticas consideradas abusivas.
Entre os principais pontos firmados, destacam-se:
1. Prevalência do CDC – Em contratos de compra e venda de imóveis que envolvem relação de consumo, as regras do CDC prevalecem sobre as da Lei do Distrato.
2. Limite de retenção – A construtora ou incorporadora pode reter até 25% do total pago pelo comprador inadimplente, incluindo nesse percentual todas as despesas administrativas e comissão de corretagem.
3. Taxa de fruição – Só é admitida se o imóvel for edificado e não houver cláusula penal equivalente ao valor de locação.
4. Restituição dos valores pagos – O STJ manteve o entendimento da Súmula 543, que determina a devolução imediata das parcelas, afastando a possibilidade de restituição parcelada ou apenas ao término da obra, como previa a nova lei.
5. Descontos adicionais – Mesmo os descontos previstos na Lei do Distrato (impostos, encargos, débitos condominiais etc.) devem respeitar o limite global de 25% quando se tratar de relação de consumo.
🏗️ Impacto para o mercado imobiliário
A decisão traz maior segurança jurídica para consumidores e empresas do setor, reforçando a necessidade de atenção redobrada na elaboração de contratos de compra e venda.
Empreendimentos e incorporadoras deverão revisar cláusulas de distrato, evitando práticas que possam ser consideradas abusivas à luz do CDC — especialmente aquelas que impliquem perda substancial das parcelas pagas ou atraso na restituição dos valores.
👉 Em síntese:
O STJ consolidou o entendimento de que a proteção do consumidor prevalece sobre as regras da Lei do Distrato, reafirmando que o equilíbrio contratual é princípio essencial nas relações de compra e venda de imóveis.
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