Reforma tributária muda o jogo dos aluguéis comerciais e o relógio já está correndo
A reforma tributária aprovada pelo Congresso inaugurou uma nova era para os contratos de locação não residencial, especialmente os comerciais. A transição começa em 2026 e vai até 2034, mas o impacto não ficou para o futuro distante: ele já está batendo à porta de locadores, contadores, advogados e cartórios.
Falando sem rodeio: alugar imóvel por pessoa jurídica vai ficar mais caro se nada for feito agora.
O que muda na prática a partir de 2026
A reforma cria dois novos tributos sobre o consumo:
🏣CBS, que substitui PIS e Cofins (hoje em torno de 8,8%);
🏣IBS, que entra no lugar do ICMS e do ISS, com alíquota estimada entre 17% e 18%.
Na soma, a carga “cheia” pode chegar perto de 27%.
Mesmo com redutores previstos para locação, a conta final tende a subir pelo menos 5 pontos percentuais, o que representa algo próximo de 50% a mais do que se paga hoje.
Tradução livre: o aluguel continua entrando, mas o Leão passa a morder mais forte.
A saída legal existe🌋 mas depende de registro
❓️A boa notícia? A própria legislação criou uma regra de transição mais amigável.
A má notícia? Ela exige ação imediata.
O locador pode manter o regime tributário atual durante toda a vigência do contrato, desde que cumpra dois requisitos objetivos:
1. Contrato assinado até janeiro de 2025;
2. Registro em Cartório de Títulos e Documentos até 31 de dezembro de 2025, quando o locador for pessoa jurídica.
Sem esse registro no prazo, acabou o benefício. A partir de 1º de janeiro de 2026, entra automaticamente o novo modelo mais caro, mais pesado e sem volta.
Registro: rápido, simples e até online
Aqui não tem drama burocrático.
O registro pode ser feito:
🏣Presencialmente, no cartório do domicílio do locatário; ou
🏣Totalmente online, pela Central RTB Brasil, plataforma nacional dos cartórios de títulos e documentos.
Basta digitalizar o contrato e protocolar. O sistema identifica o cartório competente e segue o fluxo automaticamente.
Detalhe importante: não precisa ser o locador.
Pode ser o contador, a imobiliária, o administrador ou alguém de confiança. Não há exigência de vínculo formal. Simples assim.
A corrida já começou
Com a informação circulando mais forte entre contadores, advogados e o mercado imobiliário, a procura disparou.
Velha máxima do mercado: quem chega cedo, escolhe melhor.
Prazo é prazo. E não deve mudar.
Sobre uma possível prorrogação? A resposta é seca: não conte com isso.
O prazo está cravado na Lei Complementar nº 214/2025. Só outra lei poderia alterá-lo — e não há nenhum movimento nesse sentido.
📅 31 de dezembro de 2025 não é sugestão. É linha final.
👉 Conclusão, sem romantizar:
A reforma tributária não espera ninguém. Quem se antecipa, preserva margem. Quem ignora, paga a conta depois — com juros, correção e arrependimento.
No jogo do aluguel comercial, o passado bem registrado ainda protege o futuro.
