.Reforma Tributária muda o jogo do aluguel: imóveis entram no radar e a carga pode subir
A Reforma Tributária não criou uma “nova lei do aluguel”, mas mudou profundamente o ambiente jurídico e fiscal das locações no Brasil. Na prática, contratos, fiscalização e tributação dos rendimentos imobiliários entram em uma nova era com impacto direto para proprietários, investidores e, inevitavelmente, inquilinos.
O ponto central não é a Lei do Inquilinato, que continua sendo a Lei nº 8.245/1991, com ajustes feitos ao longo dos anos. O que muda agora são instrumentos complementares que reforçam o controle, ampliam a transparência e redesenham a tributação dos aluguéis.
Quem explica esse novo cenário é André Mendes Moreira, professor da Faculdade de Direito da USP.
Cadastro Imobiliário Brasileiro: o “CPF do imóvel”
Um dos pilares dessa virada é o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB). Na prática, trata-se de um identificador único para cada imóvel no país, integrando dados federais, estaduais e municipais.
Esse cadastro reunirá informações como:
localização do imóvel;titularidade;
ocupação (residencial, comercial ou temporada);valor de mercado;rendimentos de aluguel.
Com isso, a Receita Federal passa a cruzar dados de forma automática, tornando muito mais difícil omitir receitas ou operar à margem do sistema. É fiscalização em tempo real sem drama, sem surpresa, sem jeitinho.
Novo imposto sobre aluguel: onde a conta começa a apertar
Hoje, o aluguel recebido por pessoa física é tributado apenas pelo Imposto de Renda, com alíquota que pode chegar a 27,5%.
Com a Reforma Tributária, surge uma nova camada: o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços), que passa a incidir sobre determinados perfis de locadores.
Funciona assim:
Se o aluguel ultrapassar R$ 24 mil por mês, ou
Se superar R$ 20 mil mensais provenientes de mais de três imóveis,o proprietário pessoa física passa a pagar também o IBS, com alíquota estimada em 8%.
Na prática, isso leva a uma carga total próxima de 35,5%, somando IR + IBS. Um aumento relevante e que tende a ser repassado, ao menos em parte, ao valor do aluguel.
Airbnb e locação por temporada: tributação mais pesada
Quem atua com locação de curta duração precisa redobrar a atenção. Pela nova lógica, essa atividade é equiparada à hotelaria.
Resultado:
incidência de IBS em torno de 12%, além do Imposto de Renda;maior rigor na fiscalização;necessidade de organização contábil e fiscal muito mais precisa.
A implantação será gradual: começa em 2027 e atinge sua forma completa em 2033.
Dá para pagar menos imposto? Dá mas com planejamento
Para proprietários com renda elevada de aluguéis, há alternativas legais para reduzir a carga tributária. A principal delas é a holding patrimonial.
Nesse modelo:
os imóveis são transferidos para uma pessoa jurídica;o IBS continua incidindo;
porém, o Imposto de Renda deixa de ser o da pessoa física (27,5%) e passa para o da empresa, variando entre 11,5% e 15%.
Na prática, a carga total pode cair de algo próximo a 35,5% para cerca de 21%, dependendo da estrutura adotada. Não é milagre é estratégia, planejamento e contabilidade bem feita.
O recado final
A Reforma Tributária não criminaliza o aluguel, mas profissionaliza o setor. Quem trata imóvel como investimento precisa começar a tratá-lo como negócio.
Ignorar essas mudanças não reduz imposto só aumenta risco.
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