Reforma Tributária pressiona aluguel, mas planejamento pode reduzir a conta
A implementação gradual da Reforma Tributária já começa a produzir efeitos práticos e um dos setores que sentiu o impacto logo na fase de testes foi o de locação de imóveis.
Proprietários que possuem três ou mais imóveis e alcançam receita anual acima de R$ 240 mil podem ser enquadrados pelo Fisco como exercentes de atividade econômica organizada. Na prática, isso significa que deixam de ser tratados apenas como pessoa física investidora e passam a sofrer incidência ampliada de tributos, inclusive os novos impostos sobre o consumo: IBS e CBS.
📈 O que muda na prática?
Antes da reforma, a tributação da pessoa física sobre aluguel podia chegar a 27,5%, correspondente à alíquota máxima do Imposto de Renda.
Com a inclusão dos novos tributos do modelo de IVA Dual, a carga total pode atingir aproximadamente 35,9% sobre a renda da locação.
Em termos simples: o mesmo imóvel, o mesmo aluguel mas uma fatia maior indo para o governo.
Holding imobiliária: estratégia para reduzir a carga
Diante desse novo cenário, cresce o interesse pela constituição de holding imobiliária, transformando a atividade em pessoa jurídica.
Ao migrar para um CNPJ, a tributação pode variar conforme o regime adotado e o tipo de imóvel (residencial ou comercial). Em muitos casos, a carga total pode ficar entre 13,8% e 23,5%.
Para ilustrar:
Receita anual de R$ 100 mil em aluguéis pode gerar carga aproximada de 18,2% via holding.
Em um cenário de R$ 360 mil por ano (R$ 30 mil mensais), a diferença entre tributar como pessoa física e como pessoa jurídica pode ser relevante no resultado líquido final.
Claro: não existe fórmula mágica. Cada caso depende de fatores como despesas dedutíveis, manutenção, estrutura contratual e regime tributário escolhido (Lucro Presumido, por exemplo, pode ser vantajoso, mas exige controle contábil rigoroso).
Pontos de atenção
Além da migração para holding, outros aspectos precisam ser avaliados:
✔️ Tipo de imóvel (residencial ou comercial);
✔️ Volume anual de receita;
✔️ Possibilidade de dedução de despesas e manutenção;
✔️ Nova tributação sobre dividendos para rendas mensais superiores a R$ 50 mil;
✔️ Complexidade e custo de gestão da pessoa jurídica.
Ou seja: não basta abrir empresa. É preciso planejamento.
Reforma não é sentença, é cálculo
A Reforma Tributária altera a lógica da tributação sobre consumo e pode ampliar a carga para quem atua com locação de forma estruturada.
Mas há caminhos legais para reorganizar a atividade e reduzir impactos. O segredo está na análise estratégica comparando cenários e projetando o resultado líquido, não apenas olhando a alíquota nominal.
👉 Conclusão direta: quem vive de aluguel precisa fazer conta agora. Esperar 2033 pode sair caro.
📌 Organização Contábil Progresso
📍 R. Lino Coutinho, 1375 – Ipiranga, São Paulo – SP
📞 (11) 2344-5252
📱 WhatsApp SAC: +55 11 97644-4459
🌐 https://progressocontabil.com.br/
