ITBI nas holdings familiares: imóvel alugado não significa atividade imobiliária da holding
A discussão sobre a imunidade do ITBI nas holdings familiares voltou ao centro do debate tributário e um dos maiores pontos de controvérsia envolve imóveis locados no momento da integralização do capital social.
Na prática, muitos municípios vêm adotando uma interpretação automática: se o imóvel está alugado, então a holding estaria exercendo atividade imobiliária preponderante. Resultado? Negativa da imunidade do ITBI prevista na Constituição Federal.
O problema é que essa leitura ignora conceitos básicos do Direito Civil, da Lei do Inquilinato e da própria lógica constitucional do art. 156, § 2º, inciso I, da Constituição Federal.
O que a Constituição realmente diz?
A Constituição não afirma que a imunidade será perdida quando o imóvel estiver alugado.
O texto constitucional estabelece algo diferente:
A imunidade deixa de existir quando a atividade preponderante da empresa adquirente for:
compra e venda de imóveis;
locação de imóveis;
arrendamento mercantil.
Ou seja: o foco constitucional está na atividade exercida pela pessoa jurídica — e não na situação econômica do imóvel.
Esse detalhe muda completamente a interpretação jurídica.
Imóvel não exerce atividade econômica
Esse talvez seja o ponto mais importante de toda a discussão.
O imóvel, por si só, não exerce atividade econômica.
Quem exerce atividade econômica é o sujeito jurídico pessoa física ou jurídica.
Confundir patrimônio imobiliário com atividade imobiliária é um erro hermenêutico que vem aparecendo em diversas autuações municipais.
Uma holding patrimonial pode possuir imóveis sem necessariamente exercer atividade locatícia.
Da mesma forma que:
uma indústria pode ter caminhões sem ser transportadora;
uma empresa pode possuir aplicações financeiras sem ser instituição financeira;
uma holding pode ser proprietária sem atuar operacionalmente na locação.
O CTN reforça esse entendimento
O próprio Código Tributário Nacional, no art. 37, define atividade preponderante com base na receita operacional da pessoa jurídica.
Ou seja, a análise deve identificar:
✅️quem efetivamente explora a atividade;
✅️quem figura como locador;
✅️quem recebe a receita operacional;
✅️quem administra os contratos.
Não basta verificar se o imóvel gera aluguel.
STJ: proprietário e locador não são a mesma coisa
O Superior Tribunal de Justiça já enfrentou diretamente esse tema no REsp 1.196.824/AL.
O entendimento do tribunal foi claro:
“Não há que se confundir a figura do locador com a do proprietário.”
O STJ reconheceu que:
✅️a locação possui natureza pessoal e obrigacional;
✅️o locador pode ser mero possuidor;
✅️não existe obrigação jurídica de que ✅️proprietário e locador sejam a mesma pessoa.
Isso enfraquece diretamente o raciocínio automático utilizado por muitos municípios.
Se o próprio sistema jurídico admite dissociação entre domínio e locação, não faz sentido presumir que toda holding proprietária exerce atividade imobiliária apenas porque o imóvel está alugado.
O erro recorrente dos municípios
Muitas autuações seguem uma lógica simplificada:
✅️o imóvel gera aluguel;
✅️logo a holding exerce atividade locatícia;
✅️logo existe atividade imobiliária preponderante;
✅️logo não existe imunidade do ITBI.
Mas essa construção ignora a própria estrutura do Direito Civil brasileiro.
A Lei do Inquilinato admite diversas figuras distintas:
📝proprietário;
📝locador;
📝possuidor;
📝sublocador;
📝administrador;
📝cessionário da posse.
Nem sempre essas figuras coincidem.
Holdings familiares modernas já trabalham com segregação patrimonial
Nas estruturas patrimoniais mais sofisticadas, é comum separar:
Holding patrimonial (“célula cofre”)
Responsável apenas pela titularidade dos imóveis.
Empresa operacional
Responsável pela exploração da locação.
Nesse modelo:
📝os contratos podem ser celebrados pela operacional;
📝a receita de aluguel pode ingressar na operacional;
📝a administração da locação pode ocorrer separadamente;
📝a holding permanece apenas como proprietária.
Ou seja: possuir o imóvel não significa explorar economicamente a locação.
Inclusive a locação pode continuar na pessoa física
Existe ainda outro ponto relevante.
Nada impede que:
o imóvel seja transferido para a holding;
mas a exploração locatícia permaneça vinculada à pessoa física.
Isso reforça ainda mais a separação entre:
domínio do bem;
exploração econômica da locação.
E é exatamente essa distinção que muitas administrações municipais ignoram.
O que está realmente em jogo
A discussão não envolve apenas ITBI.
Ela afeta diretamente:
✅️planejamento sucessório;
✅️proteção patrimonial;
✅️reorganizações societárias;
✅️holdings familiares;
✅️segurança jurídica das integralizações de capital.
A interpretação ampliativa adotada por alguns municípios cria enorme insegurança para famílias empresárias e estruturas patrimoniais legítimas.
Conclusão
A imunidade do ITBI não pode ser afastada por presunções automáticas.
A Constituição exige atividade preponderante da pessoa jurídica adquirente e não mera existência de imóvel alugado.
O fato de um imóvel gerar renda locatícia não significa, automaticamente, que a holding proprietária exerça atividade imobiliária operacional.
O próprio STJ reconhece que:
locador e proprietário podem ser pessoas distintas;
a locação possui natureza pessoal e possessória;
exploração locatícia não se confunde com domínio do imóvel.
Por isso, a análise constitucional correta deve observar quem efetivamente exerce a atividade econômica e não apenas a destinação econômica abstrata do bem.
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