ITBI deve ser calculado pelo valor real da compra e venda do imóvel
O ITBI — Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis — não pode ser calculado com base em valores arbitrados previamente pelo município. A referência inicial deve ser o valor efetivamente negociado entre comprador e vendedor.
Esse entendimento foi consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo nº 1.113. Na prática, o STJ deixou claro que o valor declarado pelo contribuinte presume-se compatível com o mercado. Caso o município discorde, deverá instaurar processo administrativo próprio, garantindo contraditório e ampla defesa.
Apesar disso, algumas prefeituras ainda adotam avaliações internas antes da emissão da guia de pagamento, desconsiderando o preço declarado na transação. Essa prática cria insegurança jurídica e pode levar o contribuinte a pagar imposto acima do devido.
O ponto central é simples: o ITBI é um tributo sujeito à homologação. Primeiro, o contribuinte declara o valor da operação e recolhe o imposto. Depois, se houver indício concreto de divergência, o fisco pode fiscalizar. O que não se admite é a prefeitura substituir previamente o valor do negócio por uma avaliação unilateral.
Quando o município impõe uma base maior sem processo regular, há risco de cobrança indevida e até discussão sobre excesso de exação, especialmente se o contribuinte for pressionado a pagar mais para conseguir concluir a operação imobiliária.
Algumas cidades já avançaram. São Paulo deixou de tratar o valor venal de referência como base obrigatória após decisões judiciais. Belo Horizonte passou a permitir a emissão da guia com base no valor declarado, mantendo a fiscalização posterior.
Para o mercado imobiliário, essa é a linha correta: segurança jurídica, respeito à boa-fé do contribuinte e aplicação da jurisprudência já consolidada.
Conclusão: o ITBI deve acompanhar o valor real da transação. Se o município quiser questionar esse valor, precisa provar a divergência em processo administrativo próprio. No bom português: cobrança justa, sem “achismo fiscal”.
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