Última chance para regularizar imóveis em São Paulo: prazo termina em 30 de agosto de 2026
Proprietários de imóveis irregulares na cidade de São Paulo ganharam uma nova e possivelmente última oportunidade para colocar a edificação em ordem.
O prazo para protocolar pedidos com base na Lei nº 17.202/2019 foi prorrogado até 30 de agosto de 2026 pelo Decreto nº 65.148/2026. A data anterior era 30 de abril de 2026. A solicitação deve ser realizada digitalmente pelo Portal de
Licenciamento da Prefeitura.
Portanto, quem ainda pretende aproveitar essa modalidade precisa agir imediatamente. Reunir matrícula, plantas, levantamentos, laudos e demais documentos técnicos costuma exigir tempo.
Quais imóveis podem ser regularizados?
A lei alcança edificações residenciais, comerciais, institucionais e de serviços que apresentem irregularidades perante as normas municipais de construção, parcelamento, uso e ocupação do solo.
A regra central é clara: a edificação ou a parte que se pretende regularizar deve estar concluída até 31 de julho de 2014. Para essa comprovação, a Prefeitura pode utilizar registros cadastrais, documentos e imagens aéreas.
Não basta, entretanto, que a construção seja antiga. Também será necessário verificar:
se o uso do imóvel é permitido no zoneamento;
se a construção está localizada em área passível de regularização;
se há necessidade de adequações de segurança, acessibilidade ou salubridade;
se a área construída ultrapassa os limites urbanísticos;
se existe incidência de outorga onerosa;
e se há algum impedimento ambiental, viário ou patrimonial.
Quais são as modalidades?
A legislação estabelece quatro caminhos, conforme as características e a complexidade da edificação.
Regularização automática
Destinada a determinadas edificações exclusivamente residenciais, de baixo ou médio padrão, que possuíam isenção total de IPTU em 2014 e atendiam aos demais requisitos legais.
Grande parte desses imóveis já foi regularizada automaticamente pela Prefeitura. Quem acreditava estar nessa categoria, mas não recebeu ou não localizou o documento, deve consultar a situação no Cadastro de Edificações CEDI.
Regularização declaratória simplificada
Aplicável, em regra, a edificações residenciais com até 500 m² de área construída que cumpram as condições legais.
O procedimento depende da declaração das informações e da atuação de arquiteto ou engenheiro habilitado, responsável pelos documentos e pela conformidade da edificação.
Regularização declaratória
Abrange edificações residenciais de maior porte e imóveis destinados a atividades como comércio, serviços, escolas e escritórios, com área construída de até 1.500 m².
Nessa modalidade, o pedido passa pela análise da Prefeitura antes da emissão do Certificado de Regularização.
Regularização comum
É utilizada nos casos que não se enquadram nas modalidades anteriores e para edificações com área construída superior a 1.500 m².
Por envolver situações mais complexas, o procedimento exige análise técnica detalhada e pode demandar projetos, laudos, pagamento de valores adicionais ou execução de obras de adequação.
Construções acima do coeficiente básico podem ser regularizadas?
Em algumas situações, sim.
Quando a área computável ultrapassa o coeficiente de aproveitamento básico, mas permanece dentro do coeficiente máximo permitido para a zona, a regularização pode depender do pagamento de outorga onerosa.
Em linguagem simples, trata-se de uma contrapartida financeira pela utilização de potencial construtivo acima daquele permitido gratuitamente para o terreno.
Essa possibilidade não é automática. Antes de qualquer protocolo, o profissional responsável deverá analisar o zoneamento, as áreas computáveis e não computáveis e os limites aplicáveis ao lote.
Quais imóveis podem ter impedimentos?
A lei não funciona como um passe livre para toda construção irregular. Podem ficar fora da regularização, entre outras hipóteses, edificações:
construídas em logradouros ou terrenos públicos;
localizadas em áreas não edificáveis ou ambientalmente protegidas;
situadas junto a córregos, represas, galerias ou linhas de transmissão;
atingidas por melhoramento viário previsto em lei;
localizadas em loteamentos irregulares;
submetidas a regras especiais de tombamento ou proteção patrimonial;
cujo uso seja incompatível com o zoneamento local.
Cada imóvel precisa ser analisado individualmente. No urbanismo, o famoso “meu vizinho conseguiu” não vale como parecer técnico.
Quais documentos podem ser necessários?
A relação exata depende da modalidade e das características do imóvel, mas normalmente envolve:
documento de identificação do proprietário;
matrícula atualizada ou outro documento que comprove a propriedade ou posse legítima;
contratos ou cessões que demonstrem a cadeia de aquisição, quando necessário;
cadastro municipal e informações do IPTU;
levantamento e planta da edificação;
documentos relativos à parte já regularizada;
declarações, laudos e documentos assinados pelo responsável técnico;
Anotação ou Registro de Responsabilidade Técnica;
comprovantes de recolhimento das taxas e preços públicos aplicáveis.
O processo deve contar com arquiteto registrado no CAU ou engenheiro registrado no CREA, conforme a responsabilidade técnica envolvida.
Por que regularizar?
A regularização pode trazer benefícios importantes ao proprietário:
maior segurança jurídica;
valorização do patrimônio;
facilidade para vender, transferir, financiar ou inventariar o imóvel;
compatibilidade entre a construção real e o cadastro municipal;
melhores condições para contratar seguro;
possibilidade de avançar em processos de licenciamento de atividades empresariais.
É importante fazer uma ressalva: o protocolo não garante o deferimento. A aprovação dependerá do cumprimento dos requisitos legais, da documentação apresentada e, quando exigido, da realização de obras ou do pagamento dos valores correspondentes.
Atenção ao prazo final
O protocolo deve ser realizado até 30 de agosto de 2026. Deixar para os últimos dias pode significar dificuldade para obter documentos cartorários, contratar o profissional responsável e concluir os levantamentos técnicos.
O primeiro passo é solicitar uma análise de viabilidade. Só depois dela será possível saber se a edificação pode ser regularizada, qual modalidade se aplica e quais custos estarão envolvidos.
A Prefeitura informa que mais de 223 mil imóveis já foram regularizados e que os pedidos são feitos pelo Portal de Licenciamento. Consulte as orientações oficiais no portal Meu Imóvel Regular e no comunicado da Prefeitura de São Paulo
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