ITBI na integralização de imóveis: o que o STF decidiu e quais cuidados permanecem
DESTAQUE — No Tema 1.348, o STF decidiu que a atividade imobiliária da empresa, por si só, não impede a imunidade do ITBI na integralização de capital. Mas o Tema 796 mantém fora da imunidade o valor dos bens que exceder o capital a integralizar.
Atualizado em 20 de outubro de 2026
A integralização de imóveis no capital de uma empresa pode estar protegida pela imunidade constitucional do ITBI. Em 19 de outubro de 2026, o Supremo Tribunal Federal concluiu, por maioria, o julgamento do Tema 1.348 e reconheceu que a imunidade também se aplica quando a empresa que recebe o imóvel tem atividade imobiliária preponderante. O resultado foi noticiado em 20 de outubro. Na consulta feita para esta matéria, porém, a página de andamento do STF ainda não exibia o registro final do julgamento nem o acórdão. A redação definitiva da tese e eventual modulação devem ser conferidas no processo antes de decisões ou pedidos de restituição.
A conclusão do Tema 1.348 não elimina o limite definido no Tema 796: a imunidade não alcança o valor dos bens que exceder o capital social a integralizar. Portanto, é preciso analisar separadamente a atividade da empresa e o valor efetivamente destinado à realização do capital.
O que decidiu o Tema 1.348
O art. 156, § 2º, I, da Constituição prevê a não incidência do ITBI na transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital. O dispositivo também trata de transmissões decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção e prevê uma exceção relacionada à atividade imobiliária preponderante.
A controvérsia era saber se essa exceção também restringia a integralização de capital. No Tema 1.348 (RE 1.495.108), o STF concluiu que a imunidade na realização de capital independe da atividade preponderante da empresa. Assim, ser uma holding patrimonial, imobiliária, locadora ou compradora e vendedora de imóveis não basta, por si só, para afastar a imunidade quando há efetiva integralização de capital.
Isso não protege operações simuladas. A fiscalização pode examinar os fatos e buscar demonstrar fraude ou simulação. Também é importante acompanhar a publicação do acórdão, a tese final e eventual modulação dos efeitos no portal do STF.
O limite que continua valendo: Tema 796
No Tema 796 (RE 796.376), o STF fixou que a imunidade não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a integralizar. A questão da atividade imobiliária preponderante não foi decidida nesse tema; foi examinada no Tema 1.348.
A diferença entre o valor do imóvel e o valor destinado ao capital não deve ser chamada automaticamente de “ágio”. O ponto jurídico é verificar qual parcela foi efetivamente conferida para pagar o capital subscrito e se existe valor excedente. A análise depende dos atos societários, da escrituração e dos fatos concretos. Não se deve presumir que toda diferença entre o valor de mercado e o valor indicado no contrato social seja, por si só, tributável — nem que esteja automaticamente imune.
Exemplo ilustrativo
Um imóvel é avaliado em R$ 1,2 milhão e o ato societário prevê que ele será conferido para integralizar R$ 1,2 milhão de capital subscrito. Em princípio, a atividade imobiliária da empresa não afasta a imunidade, conforme o Tema 1.348.
Se o ato destinar R$ 900 mil à integralização do capital e tratar os R$ 300 mil restantes como parcela excedente, o Tema 796 impede afirmar que essa parcela esteja automaticamente protegida. A consequência e a base tributável precisam ser analisadas conforme a operação real, o lançamento municipal, a legislação aplicável e as provas disponíveis.
Valor do imóvel e avaliação municipal
A imunidade e a base de cálculo são questões diferentes. A Lei Complementar 227/2026 atualizou o art. 38 do CTN: valor venal é o valor pelo qual o bem seria negociado à vista, em condições normais de mercado. A estimativa deve seguir critérios técnicos. Municípios e Distrito Federal devem dar publicidade aos critérios utilizados, e o contribuinte pode contestar a estimativa em procedimento administrativo próprio, com avaliação contraditória, conforme os §§ 1º a 3º do artigo.
Isso não significa que uma avaliação municipal seja sempre válida ou sempre ilegal. A administração deve observar os critérios legais, motivar o lançamento e permitir a impugnação prevista na legislação local e no CTN. O Tema 1.113 do STJ trata da base de cálculo do ITBI em transmissões imobiliárias ordinárias; sua aplicação a uma operação de integralização deve ser examinada com cautela e em conjunto com o art. 38 do CTN, atualizado em 2026.
Atividade preponderante e reorganizações societárias
O art. 37 do CTN prevê critérios para verificar se a atividade imobiliária é preponderante, inclusive a análise de receitas em períodos anteriores e posteriores à aquisição. Após o Tema 1.348, essa discussão não deve ser confundida com a integralização de capital: o STF reconheceu que a atividade da empresa não condiciona essa hipótese constitucional.
A exceção constitucional continua relevante para transmissões decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica. Nesses casos, a atividade preponderante pode afastar a imunidade, observados a Constituição, o CTN e a legislação aplicável. Uma reorganização não se torna integralização de capital apenas por receber esse nome nos documentos.
Checklist antes de pedir o reconhecimento da imunidade
Identifique o imóvel, sua matrícula, titularidade, descrição e documentação de suporte.
Confira no contrato ou alteração social o capital subscrito, o valor atribuído ao bem e a parcela efetivamente integralizada.
Verifique se há excedente e como ele foi registrado nos atos societários e na contabilidade. Evite usar “ágio” como rótulo genérico.
Formalize os atos societários e a transferência no Cartório de Registro de Imóveis, observando os requisitos aplicáveis.
Consulte o procedimento, os documentos e os prazos do município onde o imóvel está situado.
Se houver avaliação fiscal divergente, solicite os critérios utilizados e avalie impugnação administrativa dentro do prazo, com laudo e documentos pertinentes.
Separe ITBI de Imposto de Renda. A Lei 9.249/1995, art. 23, disciplina a transferência de bens por pessoa física para integralização de capital por valor constante da declaração ou por valor de mercado, podendo haver efeitos de ganho de capital. A imunidade do ITBI não resolve automaticamente a tributação pelo IR.
Bases legais e onde consultar
Constituição Federal, art. 156, § 2º, I — imunidade do ITBI na realização de capital e regra aplicável às reorganizações societárias.
CTN, arts. 36 a 38, com destaque para os arts. 36 e 37 e para o art. 38, §§ 1º a 3º, alterado pela LC 227/2026 — hipóteses de não incidência, atividade preponderante e critérios de valor venal.
STF, Tema 796, RE 796.376 — limite da imunidade ao capital a integralizar.
STF, Tema 1.348, RE 1.495.108 — atividade imobiliária preponderante na integralização de capital; acompanhar a publicação da tese e do acórdão.
STJ, Tema 1.113 — parâmetros sobre base de cálculo do ITBI em transmissões imobiliárias, com análise de compatibilidade com o CTN atualizado.
Lei 9.249/1995, art. 23 — transferência de bens por pessoa física à pessoa jurídica para integralização e possíveis efeitos no IR.
Links oficiais: Constituição Federal · CTN · LC 227/2026 · Tema 796/STF · Tema 1.348/STF — andamento do RE 1.495.108 · Tema 1.113/STJ · Lei 9.249/1995.
Atenção: conteúdo informativo, baseado nas fontes disponíveis em 20/10/2026. O enquadramento, a documentação, os prazos administrativos, eventual modulação e os efeitos de cada operação devem ser avaliados individualmente por profissional habilitado.
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