📊 Reforma Tributária e o mercado imobiliário: o novo desafio do IBS e da CBS8
A implantação do IVA dual, composto pelo (IBS) e pela(CBS), traz mudanças profundas para o setor imobiliário um dos mais complexos da economia. Embora a promessa seja de simplificação e neutralidade, o resultado prático aponta para um cenário de maior complexidade tributária e aumento do custo operacional.
Venda e locação de imóveis passam a integrar o novo IVA
Com a LC nº 214/2025, as operações onerosas com imóveis incluindo vendas, locações e cessões de direitos passam a ser tributadas pelo novo sistema.
A venda de imóveis entra com alíquota reduzida em 50% da alíquota padrão, enquanto a locação, que antes não era tributada pelo ISS, agora compõe a base do IVA dual, com um redutor de 70%.
Apesar das reduções, a incidência do IBS/CBS se soma a outros tributos já existentes ITBI, IPTU e Imposto de Renda sobre ganho de capital criando um ambiente de sobreposição tributária e exigindo planejamento apurado para evitar o aumento da carga efetiva.
A nova lógica da não cumulatividade
A proposta de não cumulatividade plena permite o aproveitamento de créditos ao longo da cadeia de operações. Contudo, no mercado imobiliário, essa lógica tem pouca aplicação prática.
A maior parte das transações imobiliárias não envolve etapas sucessivas de produção ou transformação o que torna pouco coerente tratar a locação ou a venda de imóveis como “operações de consumo” típicas de um IVA.
Risco de dupla tributação e complexidade normativa
Um dos principais pontos de atenção é o risco de bitributação.
Ao tributar o “valor agregado” entre a compra e a venda de um imóvel, o IVA incide sobre a mesma base que já é tributada pelo Imposto de Renda sobre ganho de capital.
Na prática, o mesmo ganho pode ser tributado duas vezes uma como renda e outra como consumo ferindo o princípio da neutralidade tributária e desestimulando investimentos.
Além disso, as regras do setor imobiliário incluem critérios de habitualidade para pessoas físicas, regimes de transição, redutores sociais, distinção entre locação comercial, residencial e de temporada, e até responsabilidades específicas para plataformas digitais.
Tudo isso torna o sistema altamente complexo e sujeito a interpretações divergentes, o que deve aumentar o contencioso tributário em um setor já repleto de burocracia.
Locação por pessoa física: um ponto crítico
O impacto mais controverso está na locação feita por pessoas físicas.
Esse tipo de operação, que não gera agregação de valor apenas o uso temporário de um bem , passa a ser tratada como “operação onerosa” dentro do IVA.
A consequência é a tributação de uma renda de capital como se fosse consumo, o que distorce o conceito original do imposto e pode reduzir a oferta de imóveis para locação, especialmente de pequenos proprietários.
O que esperar do futuro
O novo modelo mantém, simultaneamente, IR, ITBI, IPTU, IOF e agora IBS/CBS, além de conviver com regras de transição de ISS, PIS e Cofins.
Em vez de simplificação, o mercado imobiliário enfrentará um ambiente mais fragmentado e oneroso, exigindo mapeamento detalhado de contratos, cadastro preciso e acompanhamento contábil contínuo.
Em resumo, a reforma traz uma arquitetura tributária densa e de difícil execução para o setor imobiliário, desafiando três pilares básicos de um bom sistema de impostos:
✅️Simplicidade, que foi substituída por múltiplas regras e exceções;
✅️Neutralidade, comprometida pelo risco de dupla tributação;
✅️Segurança jurídica, enfraquecida por critérios abertos e interpretações complexas.
Empresas e investidores precisarão de assessoria contábil e tributária especializada para navegar por esse novo cenário sem comprometer a rentabilidade de seus ativos.
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