Resumo sobre incidência do IBS e da CBS nas operações com bens imóveis, à luz da EC 132/2023 e da LC 214/2025:
🏛️ 1. Marco legal
Emenda Constitucional 132/2023 instaurou o novo sistema tributário sobre o consumo: unificação de ICMS, ISS, IPI, PIS e Cofins, criando IBS (Imposto estadual/municipal sobre bens e serviços) e CBS (Contribuição federal) .
LC 214/2025, sancionada em 16 de janeiro de 2025, regulamentou a cobrança dos novos tributos .
2. Quem paga? Sujeito passivo
Operações onerosas com bens imóveis estão abrangidas (compra, venda, troca, permuta, locação, cessão onerosa, arrendamento, etc.) .
O “sujeito passivo” pode ser o vendedor, locador, intermediário, até pessoa física, se caracterizado habitualidade .
3. Pessoa física: quando cai o IBS/CBS?
Venda:
+ de 3 imóveis no ano anterior e com menos de 5 anos de propriedade → tributado. Caso tenha > 5 anos, está isento .
Mesmo se construir imóveis, vender + de 1 imóvel construído em 5 anos aciona o tributo .
Locação/Arrendamento/Cessão onerosa:
Receita > R$ 240.000/ano E > 3 imóveis distintos → entra no regime regular .
Receita > 20% de R$ 240.000 (atualmente R$ 48 000/mês, atualizado pelo IPCA) também pode acionar .
Locações de até 90 dias seguidos (ex: temporada/hotel) recebem tributação diferenciada, equiparando-se à hotelaria .
4. Alíquotas e reduções
As alíquotas de referência somam até 26,5% (IBS + CBS), mas sofrerão reduções setoriais :
Incorporação, construção e loteamento: alíquota total estimada de 13,25% (IBS 8,85% + CBS 4,40%) .
Locação/cessão/arrendamento: alíquota total estimada de 7,95% (IBS 5,25% + CBS 2,70%) .
Redutores aplicáveis:
Ajustes ambientais/históricos (areas críticas): 60% sobre incorporação, 80% sobre locação, nos primeiros 5 anos de habite-se .
Redutor social: R$ 100 000 por imóvel residencial novo ou R$ 30 000 por lote para venda; R$ 600 por bem em locação residencial .
5. Critério temporal e territorial
Temporal: fato gerador ocorre no fornecimento, ou no término do serviço; se houver pré‑pagamento, se tributa proporcionalmente no pagamento .
Espacial: localização do imóvel define a alíquota do IBS (soma de alíquotas estadual + municipal). Isso elimina a “guerra fiscal” pelo local da fonte .
6. Considerações finais
A reforma traz neutralidade e não-cumulatividade, permitindo créditos fiscais – diferente do modelo atual .
📌 Resumo em tabela
Situação Incide IBS/CBS? Regras principais
Venda por PF Sim, se >3 imóveis/ano e <5 anos de propriedade Exceção para imóveis mantidos >5 anos
Venda por PF (construção) Sim, se >1 edifício construído em <5 anos
Locação por PF Sim, se receita >R$240 mil e +3 imóveis, ou receita acima de 20% do limite Locações até 90 dias são tributadas como hotelaria
Incorporação / Construção / Loteamento Sim, com alíquota total estimada de 13,25% antes dos redutores Redução de 50% via LC
Locação/Arrendamento Sim, alíquota total estimada de 7,95%, sem regime de transição Redução de 70% via LC
