II – Resumo sobre incidência do IBS e da CBS com bens imóveis, à luz da EC 132/2023 e da LC 214/ 2025.
Bora desdobrar isso no mundo real, focado em quem vende ou aluga imóveis, e como sua contabilidade pode orientar melhor os clientes nesse novo cenário da Reforma Tributária. Vamos lá, Progresso:
🏗️ EXEMPLO 1 – Pessoa Física que vende imóveis
Cenário:
João possui 4 apartamentos e vende 3 deles em 2026. Os imóveis tinham menos de 5 anos desde a compra.
Regra atual:
João, sendo PF, pagaria só ITBI (Imposto de Transmissão), sem PIS, Cofins ou ISS.
Com a Reforma (EC 132/2023 + LC 214/2025):
Incide CBS e IBS, pois ele vendeu mais de 2 imóveis em um ano, com menos de 5 anos de posse.
A operação é tratada como atividade econômica.
Se ele vender um quarto imóvel → fica 100% tributado como empresa (sim, mesmo sem CNPJ).
Impacto:
João se torna contribuinte compulsório e terá que recolher:
IBS (estadual + municipal) ≈ 5%
CBS (federal) ≈ 2,5% Total aproximado: 7,5% sobre o valor de venda
⚠️ Orientação contábil essencial:
Você pode ajudar o João:
A fazer planejamento de venda em anos alternados.
A constituir uma SPE (Sociedade de Propósito Específico) e optar por tributação mais vantajosa (como lucro presumido).
A não cair de gaiato na malha fina do novo fisco unificado.
🏢 EXEMPLO 2 – Pessoa Jurídica com imóveis de aluguel
Cenário:
Empresa “Nova Praia Imóveis Ltda.” possui 10 imóveis locados, com receita bruta mensal de R$ 300.000,00.
Regra atual:
Se for Lucro Presumido, tributação simplificada sobre 32% da receita bruta (IRPJ, CSLL, PIS, Cofins) + ISS.
Com a Reforma:
Entra direto no regime de IBS + CBS, sem dedução por presunção.
Alíquota cheia estimada: 7,95%
IBS: 5,25%
CBS: 2,70%
Pode usar créditos de insumos e encargos (ex: IPTU, manutenção, corretagem, serviços de reforma).
⚠️ Estratégia contábil Progresso:
Avaliar se manter a empresa em atividade locadora ou migrar para holding patrimonial.
Ajudar o cliente a fazer apuração mensal com controle de créditos, que será essencial pra reduzir carga efetiva.
Simular regime de transição para IBS/CBS vs. lucro presumido – o novo sistema pode ser mais vantajoso, mas exige controle fino.
🌴 EXEMPLO 3 – Pessoa Física com imóveis de temporada (Airbnb, Booking)
Cenário:
Maria aluga seus 4 imóveis na Praia Grande por temporada, com faturamento mensal médio de R$ 25.000.
Com a Reforma:
Aluguéis com duração de até 90 dias consecutivos são equiparados a serviço de hospedagem.
Resultado: tributação direta pelo IBS + CBS!
Alíquota estimada: 13,25%, já que é equiparada à hotelaria.
⚠️ Oportunidade contábil:
Orientar a migração para uma MEI (se possível) ou empresa no Simples Nacional (com alíquota reduzida na faixa de serviços).
Planejar os co
