ITBI deve ser calculado pelo valor efetivo da negociação, decide Justiça de São Paulo
Uma importante decisão da Justiça paulista reforçou o entendimento de que o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) deve ser calculado com base no valor real da operação de compra e venda, e não automaticamente pelo chamado “valor venal de referência” utilizado pelos municípios.
A decisão foi proferida pela 4ª Vara da Fazenda Pública de São Paulo, que concedeu mandado de segurança a um contribuinte que questionava a cobrança do imposto sobre um valor superior ao efetivamente pago pelo imóvel.
O que motivou a discussão?
O comprador havia firmado um compromisso particular de compra e venda e, para concluir a transferência da propriedade, precisava recolher o ITBI.
Entretanto, ao emitir a guia do imposto, o Município de São Paulo considerou como base de cálculo o valor venal de referência do imóvel, montante superior ao preço efetivamente negociado entre as partes.
Na prática, isso resultaria em uma cobrança maior do tributo.
Entendimento da Justiça
Ao analisar o caso, o juiz Antonio Augusto Galvão de França destacou que o ITBI possui como ponto de partida o valor declarado pelos próprios envolvidos na transação.
Segundo a decisão, esse valor possui presunção de legitimidade e compatibilidade com o mercado imobiliário, não podendo ser simplesmente substituído por uma avaliação unilateral realizada pela administração pública.
O magistrado também ressaltou que o Tribunal de Justiça de São Paulo já possui entendimento consolidado sobre a inconstitucionalidade da utilização automática da tabela municipal de valor venal de referência como base obrigatória para cálculo do imposto.
Tema 1.113 do STJ fortalece o contribuinte
A sentença segue o posicionamento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo 1.113, que estabeleceu uma importante diretriz:
O valor informado pelo contribuinte deve ser presumido como compatível com o valor de mercado, salvo demonstração em contrário por parte do Fisco.
Isso significa que a Prefeitura não pode simplesmente desconsiderar o valor declarado e aplicar outro critério de forma automática.
Caso existam indícios de subavaliação, fraude ou inconsistências relevantes, a administração tributária deverá instaurar procedimento administrativo específico, garantindo ao contribuinte o direito ao contraditório e à ampla defesa.
O que diz o Código Tributário Nacional?
A decisão também faz referência ao artigo 148 do Código Tributário Nacional (CTN), que determina que eventual arbitramento de valor pelo Fisco somente pode ocorrer mediante procedimento formal e fundamentado.
Dessa forma, não basta a existência de uma tabela municipal para justificar uma cobrança superior ao valor da negociação.
Impactos para compradores e investidores
O entendimento possui relevância especial para:
Compradores de imóveis residenciais;
Investidores imobiliários;
Empresas patrimoniais e holdings imobiliárias;
Operações de reorganização patrimonial;
Planejamento sucessório com imóveis.
Em muitos municípios brasileiros, a utilização de valores de referência tem gerado discussões judiciais justamente por elevar artificialmente a base de cálculo do ITBI.
A decisão reforça a necessidade de observância dos princípios da legalidade, segurança jurídica e capacidade contributiva.
Decisão
Ao final, a Justiça determinou que o ITBI fosse recolhido com base no valor efetivamente pactuado na compra do imóvel, admitindo apenas atualização monetária desde a data da negociação, sem incidência de multas ou juros.
A medida representa mais um precedente favorável aos contribuintes e reforça a tese de que o preço real da transação deve prevalecer como regra geral para definição da base de cálculo do ITBI.
Conclusão
A decisão reforça um ponto fundamental: o valor da compra e venda continua sendo o principal parâmetro para cálculo do ITBI. Caso a Prefeitura discorde do valor informado, deverá abrir procedimento administrativo específico e demonstrar tecnicamente eventual divergência, não podendo impor automaticamente valores de referência definidos unilateralmente.
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