Self-storage: por que contratos de locação não podem sofrer incidência de ISS
A popularização do modelo de self-storage vem acompanhando a tendência de redução do tamanho dos imóveis urbanos e a crescente necessidade de espaços alternativos para guarda de bens. Apesar do crescimento desse mercado, há uma discussão importante: afinal, essa atividade deve ou não ser tributada pelo ISS (Imposto Sobre Serviços)?
A resposta majoritária na doutrina e na jurisprudência é não. Isso porque o contrato de self-storage tem natureza jurídica de locação de espaço, e não de prestação de serviço.
⚠️Diferença entre self-storage e armazenagem tradicional
O ponto central está na responsabilidade.
Armazém/depósito: a empresa contratada assume a guarda, conservação e movimentação dos bens. O serviço inclui equipe, equipamentos e gestão do espaço, caracterizando efetiva prestação de serviços.
Self-storage: o locatário recebe as chaves do box e passa a ser o único responsável pela organização, limpeza e conservação do local. Não há manuseio dos bens pela empresa, apenas a cessão do espaço.
Na prática, o self-storage funciona como uma extensão da residência ou do escritório do contratante, que gerencia sozinho o espaço alugado.
⚖️Base legal para afastar a cobrança do ISS⚖️
O artigo 110 do CTN impede que a lei tributária altere conceitos de direito privado. Assim, contratos que se enquadram como locação não podem ser artificialmente classificados como prestação de serviços.
Além disso:
A Lei Complementar 116/2003, no subitem 11.04, trata de armazenagem, depósito, carga e guarda de bens. Esses elementos não estão presentes no self-storage, onde não há movimentação nem responsabilidade da empresa sobre os bens.
A Súmula Vinculante 31 do STF reforça a impossibilidade de cobrança de ISS sobre contratos de locação, justamente por não configurarem prestação de serviços.
⚖️Princípio da capacidade contributiva⚖️
A cobrança de ISS em contratos de self-storage também violaria o princípio da capacidade contributiva.
Enquanto no depósito tradicional há efetiva prestação de serviços o que justifica preço mais elevado no self-storage o valor decorre unicamente da locação do espaço. Tributar esse contrato seria tratar situações diferentes de forma igual, criando desequilíbrio e potencial enriquecimento ilícito por parte do fisco municipal.
Conclusão
O self-storage surge como resposta à falta de espaço nos grandes centros urbanos, especialmente com a proliferação de apartamentos compactos. Por sua natureza de locação autônoma de espaço, não pode ser confundido com serviços de armazenagem.
Assim, a incidência de ISS sobre contratos de self-storage é indevida, pois não há fato gerador do tributo
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