Receita Federal esclarece tributação em operações de permuta financeira com terrenos
A Receita Federal publicou a Solução de Consulta COSIT nº 89/2025, trazendo mais clareza sobre como deve ser calculado o Imposto de Renda sobre o ganho de capital nas chamadas permuta financeira de terrenos.
O que é a permuta financeira?
No setor imobiliário, é comum o proprietário de um terreno transferir o imóvel para uma incorporadora e, em vez de receber unidades construídas, garantir um percentual sobre o VGV (Valor Geral de Vendas) do empreendimento. Ou seja, ele passa a receber em dinheiro conforme os imóveis são vendidos.
Essa operação é diferente da permuta tradicional, pois não há troca direta de bens, mas sim a alienação do terreno com pagamento atrelado ao desempenho do empreendimento.
Como será calculado o imposto?
De acordo com a Receita, para a pessoa física que aliena o terreno:
1. O valor da venda será o previsto no contrato de compra e venda.
Na ausência de contrato, prevalece o valor de mercado.
2. Caso o total recebido ao final seja maior do que o inicialmente previsto, o valor deve ser ajustado para o cálculo do imposto.
3. O ganho de capital poderá ser reconhecido proporcionalmente, à medida que os pagamentos mensais forem recebidos.
4. Despesas com corretagem podem ser deduzidas, desde que comprovadas e atribuídas ao vendedor.
Essas regras já estavam previstas na Instrução Normativa SRF 84/2001, mas agora foram reforçadas pelo novo entendimento da Receita.
E se houver sociedade entre o dono do terreno e a incorporadora?
Quando a negociação é feita por meio de sociedade (como em contas de participação), apenas o valor do imóvel utilizado como integralização de capital é tributado como ganho de capital.
Já os lucros ou dividendos distribuídos ao proprietário seguem o regime atual: não são tributados, mas carregam o risco de o empreendimento não gerar resultado positivo.
O que muda na prática?
A Receita não criou novas regras, apenas consolidou o entendimento de que a permuta financeira é uma alienação sujeita ao ganho de capital, e não uma simples permuta.
Essa definição reduz divergências, reforça a necessidade de contratos bem estruturados e dá mais segurança jurídica a empreendedores e investidores do mercado imobiliário.
👉 Conclusão: Para quem atua no setor, atenção redobrada na elaboração dos contratos e no acompanhamento contábil e fiscal é essencial para evitar autuações e garantir o correto recolhimento dos tributos.
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