ITCMD e ITBI: o cerco fiscal apertou no mercado imobiliário
O jogo virou. A partir de 2026, mudanças nas regras do ITCMD e do ITBI começam a sair do papel e cair direto na vida real de quem compra, vende, doa ou herda imóveis. Menos improviso, mais número na mesa. E, com o avanço do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), ficou bem mais difícil “ajeitar” valor ou esconder patrimônio debaixo do tapete.
A lógica agora é simples e dura: informação integrada, valor de mercado e fiscalização coordenada.
ITCMD e ITBI: quem é quem nesse tabuleiro
O ITCMD é estadual e incide sobre heranças e doações. Já o ITBI é municipal e aparece na compra e venda de imóveis entre pessoas vivas. Tributos diferentes, mas andando na mesma direção: padronização, transparência e menos espaço para manobra.
ITCMD: progressivo, mais caro para patrimônios maiores
A grande virada do ITCMD está em três pontos:
Alíquotas progressivas obrigatórias em todos os estados
A partir de 2026, quanto maior o valor herdado ou doado, maior o imposto respeitando o teto nacional de 8%.
Base de cálculo pelo valor de mercado
Adeus valores históricos ou contábeis.
O imposto passa a considerar o valor real do bem na data da doação ou do falecimento. Isso vale para imóveis, aplicações financeiras, participações societárias e até ativos no exterior.
Competência estadual mais bem definida
Bens móveis: imposto devido ao estado de domicílio do falecido ou doador
Imóveis: imposto devido ao estado onde o bem está localizado
Resultado? Cai por terra aquela velha prática de “escolher” o estado mais barato para abrir inventário.
Patrimônio no exterior entrou no radar
Outro ponto sensível: bens mantidos fora do país. A nova regra permite a cobrança de ITCMD quando recursos no exterior inclusive estruturas como trusts forem disponibilizados ao beneficiário.
Ainda depende de regulamentação estadual e promete discussão jurídica, mas o recado já foi dado: o Fisco quer enxergar o patrimônio como um todo, sem fronteiras artificiais.
Algumas exceções continuam existindo, como certos planos de previdência e situações de renúncia formal à herança. Mas contar só com brecha virou aposta arriscada.
ITBI: menos abuso, mais critério técnico
No ITBI, decisões recentes dos tribunais colocaram ordem na casa:
Valor de mercado declarado pelo contribuinte é o ponto de partida
Municípios não podem aplicar automaticamente valores de referência genéricos.
Discordou do valor? Prove.
Se a prefeitura achar que houve subavaliação, terá que abrir procedimento administrativo e demonstrar o erro.
Fato gerador só com registro em cartório
Escritura assinada não basta. O ITBI só nasce quando a transferência é registrada no cartório de imóveis.
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