Integralização de imóveis no capital: imunidade do ITBI tem limite e o excesso paga imposto
Nem toda integralização de imóvel no capital social passa ilesa pelo ITBI. Foi exatamente esse o recado deixado pelo juiz de Direito Lucas de Simoni Oliveira Silva, da Vara das Fazendas Públicas de Itajá (GO), ao negar mandado de segurança impetrado por uma empresa que pretendia afastar totalmente a cobrança do imposto.
Na prática, o juiz foi direto ao ponto: a imunidade constitucional existe, mas não é um cheque em branco.
O que a empresa alegou
A empresa afirmou ter integralizado dois imóveis rurais ao capital social, sustentando que:
Não houve ágio nem formação de reserva de capital;
A operação estaria integralmente protegida pela imunidade prevista no art. 156, §2º, I, da Constituição Federal;
Sua atividade principal não envolve compra e venda de imóveis, locação ou arrendamento mercantil exceções que afastariam a imunidade.
Tradução do argumento: “Integralizei imóveis como capital, então ITBI zero.”
Onde a conta não fechou
O problema apareceu nos números. Enquanto a empresa declarou valores de R$ 690 mil e R$ 232 mil para os imóveis, a Fazenda municipal apurou, após avaliação técnica, valores de mercado de R$ 54,8 milhões e R$ 3,5 milhões.
Uma diferença dessas não passa despercebida nem em planilha antiga, quanto mais no Fisco digital.
Diante da discrepância, o município instaurou procedimento administrativo para arbitramento da base de cálculo, nos termos do art. 148 do CTN, e cobrou ITBI sobre o valor que ultrapassava o capital efetivamente integralizado.
O entendimento do Judiciário
Ao analisar o caso, o magistrado reforçou três pontos-chave:
A imunidade do ITBI é limitada
Ela alcança apenas o valor que, de fato, compõe o capital social. O que excede isso pode e deve ser tributado.
Atividade preponderante não salva o excedente
Mesmo que a empresa não atue no mercado imobiliário, isso não impede a incidência do ITBI sobre valores que vão além da integralização.
O Fisco pode questionar valores irreais
Havendo diferença relevante entre o valor declarado e o valor de mercado, é legítima a atuação da administração tributária, desde que respeitado o devido processo legal.
Esse raciocínio segue exatamente a linha firmada pelo Supremo Tribunal Federal no Tema 796, que já pacificou que a imunidade não cobre valores excedentes ao capital social.
Decisão final
Com base nesses fundamentos, o juiz negou o mandado de segurança e manteve a cobrança do ITBI sobre o valor excedente apurado na avaliação fiscal.
O recado que fica (sem rodeio)
Integralizar imóvel no capital social continua sendo uma ferramenta legítima de planejamento.
Mas subavaliar patrimônio achando que a imunidade resolve tudo é pedir autuação com juros e correção.
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