Holding imobiliária continua valendo a pena após a Reforma Tributária? Entenda o que realmente muda
A chegada da Reforma Tributária despertou uma preocupação entre proprietários de imóveis e investidores: afinal, ainda será vantajoso manter imóveis residenciais em uma holding imobiliária?
A resposta é mais equilibrada do que muitos imaginam. Embora a tributação sobre as locações passe por mudanças importantes, a nova legislação também trouxe mecanismos que reduzem significativamente o impacto dos novos tributos. Em diversos casos, a holding continuará sendo uma excelente ferramenta de planejamento patrimonial, sucessório e tributário.
A locação de imóveis entra na nova lógica do IBS e da CBS
Com a substituição gradual de PIS, Cofins, IPI, ICMS e ISS pelos novos tributos IBS e CBS, o mercado imobiliário também passará a integrar a base de incidência do novo sistema.
Enquanto hoje os aluguéis residenciais praticamente não sofrem incidência de ISS, a partir da implementação da reforma haverá tributação específica sobre essas operações.
Essa mudança gerou a impressão de que a carga tributária poderia saltar para algo próximo de 27%, tornando inviável a utilização de holdings imobiliárias. Porém, essa interpretação ignora regras importantes previstas na Lei Complementar nº 214/2025.
O redutor de 70% muda completamente a análise
Um dos principais benefícios concedidos às locações residenciais é o redutor de 70% sobre a alíquota do IBS e da CBS.
Na prática, isso significa que a alíquota efetiva incidente sobre o aluguel será muito inferior à alíquota padrão dos novos tributos.
Além disso, a legislação também prevê uma redução de R$ 600,00 na base de cálculo das locações residenciais, valor que será atualizado periodicamente pelo IPCA.
Esses dois benefícios diminuem significativamente o impacto da reforma sobre quem possui imóveis destinados à locação.
Pessoa física também poderá ser tributada
Outro ponto que merece atenção é que a reforma não atinge apenas empresas.
Pessoas físicas também poderão ser consideradas contribuintes do IBS e da CBS quando ultrapassarem determinados limites de receita e quantidade de imóveis locados.
Em linhas gerais, isso ocorrerá quando houver:
receita anual superior aos limites previstos na legislação;
locação de mais de três imóveis;
exploração habitual da atividade imobiliária.
Ou seja, em diversas situações, deixar os imóveis na pessoa física pode não representar economia tributária, exigindo uma análise comparativa entre os dois modelos.
A transição será gradual até 2033
Ao contrário do que muitos acreditam, a mudança não acontecerá de uma única vez.
A CBS passa a ser implementada a partir de 2027, enquanto o IBS será introduzido gradualmente até 2033.
Esse período de transição permite que empresas e investidores revisem seus planejamentos e façam ajustes sem necessidade de decisões precipitadas.
A não cumulatividade pode reduzir ainda mais os tributos
Uma das maiores novidades do novo sistema é a possibilidade de aproveitamento de créditos tributários.
Despesas relacionadas aos imóveis, como reformas, manutenção, serviços e determinados custos operacionais, poderão gerar créditos capazes de reduzir o valor do IBS e da CBS a pagar.
Por isso, contratos de locação e a própria estrutura operacional das holdings imobiliárias deverão ser revisados para identificar oportunidades de economia fiscal.
Existe um regime de transição opcional
A legislação também criou uma regra especial para contratos de locação residencial firmados antes da implantação definitiva da reforma.
Nesses casos, poderá ser possível optar por um regime específico de tributação durante o período de transição.
Entretanto, essa opção possui limitações importantes, como a impossibilidade de aproveitar créditos tributários e a perda de alguns benefícios previstos no regime geral.
Por isso, a escolha deve ser feita somente após uma análise técnica.
Planejamento tributário será o grande diferencial
A principal conclusão é que a Reforma Tributária não elimina as vantagens da holding imobiliária.
Na realidade, ela muda a forma de calcular a tributação e exige um planejamento muito mais estratégico.
Dependendo da estrutura do patrimônio, do valor dos aluguéis, das despesas relacionadas aos imóveis e da possibilidade de geração de créditos, a holding pode continuar sendo a alternativa mais eficiente tanto sob o aspecto tributário quanto patrimonial e sucessório.
Mais do que nunca, decisões baseadas apenas na alíquota nominal poderão levar o contribuinte a pagar mais impostos do que o necessário.
Conclusão
A Reforma Tributária exige uma nova forma de enxergar a tributação dos imóveis, mas não representa o fim das holdings imobiliárias.
Em muitos casos, elas continuarão oferecendo vantagens relevantes, especialmente quando houver planejamento tributário, organização patrimonial e acompanhamento contábil especializado.
Antes de transferir imóveis para a pessoa física ou alterar sua estrutura societária, vale a pena realizar uma simulação completa considerando a nova legislação. Uma decisão técnica hoje pode representar uma economia significativa nos próximos anos.
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