Reforma Tributária e Construção Civil: o que muda na prática
A construção civil, setor já marcado por regras fiscais complexas, terá mudanças significativas com a implantação da Reforma Tributária. A substituição dos atuais tributos indiretos pelo IVA dual — formado pelo IBS (estadual/municipal) e pela CBS (federal) — vai alterar a forma de calcular, recolher e aproveitar créditos tributários.
O novo modelo do IVA
A Lei Complementar 214/2025 prevê uma alíquota padrão de 26,5% (17,7% para IBS e 8,8% para CBS). Para o setor de construção, haverá tratamento diferenciado:
Alienações e obras terão redução de 50%, com carga efetiva em torno de 13,25%;
Locação de imóveis terá alíquota reduzida em 70%, chegando a cerca de 7,95%.
A justificativa para essa diferenciação está no peso da mão de obra no setor e na necessidade de maior capital de giro.
Créditos e deduções de materiais
Todos os insumos e serviços contratados para execução da obra poderão gerar créditos. Porém, há um ponto de atenção: materiais adquiridos antes de 2027 (obras em andamento) entram no chamado “redutor de ajuste” e não geram novos créditos, apenas reduzem a base de tributação na alienação futura. Já os materiais comprados após a vigência do IVA poderão ser compensados normalmente.
Essa diferença pode gerar disputas jurídicas, lembrando que o próprio STJ, em decisão de 2024 (AREsp 2.486.358/SP), já restringiu deduções de materiais no ISS — o que sinaliza debates semelhantes na aplicação do novo modelo.
Impactos contratuais e operacionais
As construtoras e incorporadoras terão que reorganizar seus controles. A apuração será feita por obra, vinculada a número de nota fiscal e centro de custo específico. Além disso, o setor deve se preparar para:
Obrigações acessórias como a DERE (Declaração de Operações com Regimes Especiais);
Aplicação do split payment, em que o imposto é retido e repassado diretamente ao Fisco;
Emissão e controle de notas de débito e crédito;
Revisão de cláusulas contratuais para reajustes, responsabilidade sobre glosas e sincronização de medições com a emissão de NF-e.
O que esperar da transição
O desafio será conciliar adaptação tecnológica, ajustes contábeis e reestruturação jurídico-estratégica. Investimentos em sistemas de gestão, treinamento de equipes e acompanhamento próximo da regulamentação complementar (como o PLP 108/2024, que detalha a atuação do Comitê Gestor do IBS) serão indispensáveis.
Apesar das dificuldades, a reforma traz também oportunidades: maior transparência, possibilidade de compensação mais ampla de créditos e incentivo à formalização da cadeia produtiva.
👉 Conclusão: A tributação da construção civil passará por uma transformação estrutural. O sucesso nessa transição dependerá da capacidade das empresas de se anteciparem, ajustarem contratos, investirem em tecnologia e acompanharem de perto a evolução da legislação e da jurisprudência.
