ITBI em holdings: divergências jurídicas ameaçam o planejamento patrimonial
A integralização de imóveis em holdings patrimoniais, estratégia comum em planejamentos de sucessão e organização de bens, vem enfrentando forte insegurança jurídica. Embora a Constituição e o Código Tributário Nacional determinem imunidade do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) quando a empresa não exerce atividade imobiliária preponderante, a aplicação prática desse benefício está longe de ser uniforme.
Decisões do STF e STJ
O Supremo Tribunal Federal, no julgamento do Tema 796 (RE 796.376/SC), reconheceu a imunidade apenas até o limite do capital social integralizado. Ou seja, o imóvel usado para compor o capital é isento, mas valores destinados a reservas de capital ficam sujeitos à tributação.
Já o Superior Tribunal de Justiça, no Tema 1.113, definiu que a base de cálculo do ITBI deve ser o valor de mercado do imóvel, afastando o uso do valor venal do IPTU ou de tabelas municipais de referência.
Na prática, o impasse persiste
Apesar dessas definições, municípios e cartórios vêm aplicando entendimentos divergentes:
Cobrança sobre valores excedentes: alguns exigem ITBI sobre a diferença entre o valor de mercado e o valor atribuído ao capital, mesmo sem reserva de capital.
Cartórios mais rígidos que o Fisco: há casos em que o município aceita a imunidade, mas o cartório só registra a operação mediante apresentação da guia quitada do ITBI.
Interpretações locais distintas: cidades como São Paulo e Osasco permitem consulta eletrônica antecipada da base de cálculo, enquanto em outros locais a definição depende de avaliação prévia do Fisco municipal.
Restrição a holdings puras: alguns municípios têm limitado a imunidade às holdings operacionais, o que carece de respaldo legal.
Impacto no planejamento patrimonial
Essas divergências afetam diretamente famílias e empresários que buscam proteger e organizar seus bens. A integralização de imóveis em holdings é um dos instrumentos mais utilizados para planejar sucessões, reduzir litígios e ganhar eficiência tributária. No entanto, a falta de uniformidade na aplicação da imunidade traz custos adicionais, riscos de autuações e insegurança na execução do planejamento.
A Nota Técnica nº 7/2025 da Confederação Nacional de Municípios, que recomenda a cobrança do ITBI em alguns casos de integralização, reforça a tendência de maior rigor e de novas disputas judiciais.
Conclusão
A discrepância entre o que o STF decidiu e o que cartórios e prefeituras aplicam na prática deixa claro: cada operação deve ser analisada com cautela. Mais do que conhecer a lei, é essencial avaliar a postura do município e do cartório envolvidos. Sem essa atenção, o planejamento patrimonial pode se transformar em fonte de litígio e perda de eficiência tributária.
