STF pode estender imunidade de ITBI para imóveis usados na integralização de capital de empresas imobiliárias
O Supremo Tribunal Federal (STF) iniciou o julgamento que pode consolidar um entendimento histórico sobre o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). A proposta do ministro Luiz Edson Fachin, relator do caso, defende que a imunidade prevista no artigo 156, §2º, inciso I, da Constituição Federal também se aplica às empresas cuja atividade principal seja imobiliária, como as que atuam em compra, venda ou locação de imóveis.
O julgamento, que trata do Tema 1.348 da repercussão geral, teve início em 3 de outubro em sessão virtual, mas foi interrompido após pedido de vista do ministro Gilmar Mendes.
Entenda o caso
O processo tem origem em Piracicaba (SP), onde uma administradora de bens foi autuada pela prefeitura após transferir um imóvel para o próprio capital social. A empresa alegou que, por se tratar de uma integralização de capital, o ITBI não deveria ser cobrado, conforme a imunidade constitucional.
A prefeitura, no entanto, sustentou que a imunidade não se aplicaria a empresas com atividade imobiliária preponderante, e o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) manteve a cobrança. O caso chegou ao STF para pacificação nacional da tese.
Fachin defende imunidade ampla
Em seu voto, o ministro Edson Fachin argumentou que a imunidade de ITBI é incondicionada, não dependendo da atividade econômica da empresa. Ele baseou sua posição em precedente do próprio STF — o Tema 796 da repercussão geral (2020) — que reconheceu que a imunidade cobre a integralização de capital até o valor do capital subscrito.
Segundo Fachin, a Constituição buscou estimular a livre iniciativa e o investimento produtivo, não devendo restringir o benefício conforme o ramo de atuação.
> “A imunidade na integralização do capital social é incondicionada e se estende a todas as pessoas jurídicas, independentemente do objeto social”, afirmou o ministro.
Tese proposta
> “A imunidade tributária do ITBI, prevista no artigo 156, §2º, inciso I, da Constituição Federal, na realização do capital social mediante integralização de bens e valores, é incondicionada, portanto, indiferente à atividade preponderantemente imobiliária.”
Votos e andamento
Até o momento, Alexandre de Moraes acompanhou integralmente o relator. O ministro Cristiano Zanin também votou a favor, mas com ressalvas, destacando que a imunidade não deve ser usada para simulações ou fraudes fiscais.
O julgamento segue suspenso, aguardando a retomada após o pedido de vista.
📊 Impacto para o mercado e contadores
Se confirmada, essa tese trará importante segurança jurídica para empresas do setor imobiliário e holdings patrimoniais, que frequentemente incorporam imóveis ao capital social.
A medida pode reduzir custos tributários e favorecer reorganizações societárias legítimas, mas exigirá atenção redobrada na comprovação da operação contábil e documental.
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