Bancos avaliam riscos e desafios com as novas regras de crédito imobiliário
Mudança no funding da poupança promete modernizar o setor, mas teto de juros e prazos geram apreensão nas instituições financeiras
O governo federal anunciou um novo modelo de funding imobiliário que promete transformar o crédito habitacional no país. A partir de 2027, os bancos deixarão de direcionar automaticamente parte dos recursos da poupança para financiamentos imobiliários. Em vez disso, precisarão captar recursos no mercado, por meio de instrumentos como Letras de Crédito Imobiliário (LCI), destinando um valor equivalente ao crédito habitacional em prazos de cinco a sete anos.
Embora a mudança seja apresentada pelo Banco Central (BC) e pelo Ministério da Fazenda como uma “alteração estrutural” e não apenas paliativa, o setor bancário demonstra preocupação. Segundo fontes ouvidas pelo Valor Econômico, operações de longo prazo, típicas do crédito imobiliário (20 a 30 anos), podem perder atratividade com o novo modelo.
📉 Teto de juros e descasamento de prazos
Do total que deve ser direcionado ao crédito imobiliário, 80% deverá ir para o Sistema Financeiro da Habitação (SFH) — que passa a financiar imóveis de até R$ 2,25 milhões e mantém o teto de juros de 12% ao ano mais TR.
O ponto crítico, segundo os bancos, é o descasamento entre os prazos: enquanto a captação dos recursos será por até sete anos, os contratos de financiamento habitacional continuarão muito mais longos. Isso cria risco de liquidez e dificuldade na gestão de ativos e passivos.
Além disso, o teto de juros pode reduzir a atratividade das operações, especialmente se a Selic voltar a subir. Em um ambiente de juros baixos, o modelo tende a funcionar, mas em cenários adversos pode limitar novas concessões.
💬 O que dizem as instituições
A Febraban elogiou o esforço do governo em buscar novas fontes de crédito imobiliário, mas alertou que as taxas precisam ser atrativas também para quem empresta. Já a ABBC (Associação Brasileira de Bancos) destacou que o limite de 12% tende a concentrar o crédito em poucas instituições, já que a poupança vem perdendo saldo nos últimos anos.
A Abecip, que representa as financeiras do setor, preferiu não comentar as medidas, aguardando os testes previstos para 2026, quando o modelo será avaliado antes da implementação total.
💰 Impactos esperados e números do BC
De acordo com o Banco Central, o novo formato deve liberar R$ 111 bilhões em recursos no primeiro ano de operação — cerca de R$ 52,4 bilhões a mais em relação ao modelo atual. Desse valor, R$ 36,9 bilhões seriam disponibilizados de forma imediata.
O compulsório sobre a poupança, que hoje representa 20% dos depósitos, será reduzido gradualmente até ser zerado em 10 anos. Essa redução já começa em 2025, com queda para 15%, o que deve liberar cerca de R$ 40 bilhões apenas para a Caixa Econômica Federal, segundo a vice-presidente de habitação da instituição, Inês Magalhães.
🏠 Um novo ciclo para o crédito habitacional
O projeto, desenvolvido em conjunto pelo Banco Central, Ministério das Cidades e Ministério da Fazenda, é visto como uma tentativa de impulsionar o crédito habitacional da classe média e reduzir a dependência da poupança como principal fonte de funding.
Para o diretor de política econômica do BC, Gabriel Galípolo, trata-se de “uma mudança estrutural” no sistema, que busca criar um modelo mais sustentável e alinhado às práticas internacionais.
Ainda assim, o sucesso da iniciativa dependerá de equilíbrio entre segurança financeira, previsibilidade e rentabilidade — fatores que os bancos consideram essenciais para manter o crédito imobiliário acessível e, ao mesmo tempo, economicamente viável.
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