Novo imposto sobre aluguel: entenda quem será realmente impactado a partir de 2027
A partir de 2027, o sistema tributário brasileiro passará a incluir novas regras para a tributação de aluguéis residenciais, dentro do escopo do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) — tributos criados pela Reforma Tributária.
Apesar do impacto aparente, a cobrança não alcançará todos os proprietários, mas apenas aqueles com perfil de investidor imobiliário, definidos por critérios objetivos de patrimônio e receita.
Quem entra no radar da nova tributação
Segundo as regras em discussão, o novo imposto incidirá somente sobre quem possuir mais de três imóveis para locação e renda anual superior a R$ 240 mil em aluguéis.
Quem estiver abaixo de qualquer um desses dois limites permanece tributado apenas pelo Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF), como ocorre atualmente.
A medida busca distinguir o pequeno locador — que utiliza o aluguel como complemento de renda — do investidor que atua de forma sistemática no mercado imobiliário.
Na prática, a tributação recai sobre operações que se aproximam de uma atividade empresarial, preservando o contribuinte de menor porte.
IBS e CBS: como será o cálculo
Os novos tributos substituirão parte dos atuais impostos sobre consumo e serviços.
Na locação, o sistema prevê redutores sobre a base de cálculo, variando conforme o tipo de contrato:
70% de redutor para aluguéis residenciais tradicionais;
40% de redutor para locações de temporada ou curtas estadias.
Isso significa que a alíquota efetiva será significativamente menor do que a nominal.
O cálculo seguirá a seguinte ordem: aplica-se IBS e CBS sobre a base reduzida e, em seguida, calcula-se o IRPF, o que exige planejamento para evitar bitributação e erros no recolhimento.
Exemplos práticos
Um proprietário com quatro imóveis e renda de R$ 250 mil por ano em aluguéis será contribuinte do novo regime.
Já aquele com dois imóveis e R$ 300 mil de receita anual não será atingido, pois não cumpre o requisito do número mínimo de propriedades.
Da mesma forma, quem tem quatro imóveis, mas renda inferior a R$ 240 mil, também não será tributado.
A regra é cumulativa e objetiva, evitando interpretações divergentes e facilitando o planejamento tributário.
Transição gradual até 2033
A aplicação das alíquotas será progressiva, começando em 2027 com percentuais reduzidos e atingindo o teto apenas ao final da fase de transição.
Isso permite que proprietários, imobiliárias e administradoras ajustem contratos e preços de forma gradual, sem impacto brusco no mercado.
Além disso, há uma faixa de transição: quem ultrapassar R$ 288 mil anuais em aluguéis pode ser enquadrado imediatamente no mesmo exercício, enquanto rendas entre R$ 240 mil e R$ 288 mil passam a ser tributadas no ano seguinte.
Locações por temporada e plataformas digitais
Os contratos de temporada e hospedagens intermediadas por aplicativos terão tributação mais elevada, pois o redutor é menor (40%).
O objetivo é equiparar as locações de curto prazo aos modelos empresariais de hospedagem, reduzindo distorções e incentivando a formalização.
Empreendedores desse segmento devem prever no preço final os efeitos do novo imposto, além de manter contratos formais e calendário fiscal organizado para não comprometer a rentabilidade.
Efeitos sobre o mercado e os inquilinos
Com as alíquotas iniciais reduzidas, o impacto nos valores de aluguel tende a ser discreto nos primeiros anos.
Entretanto, à medida que as taxas se elevarem ao longo da década, é provável que parte do custo seja repassada aos inquilinos, de forma diluída nos reajustes anuais.
Outro fator a monitorar é a implantação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) — o “CPF dos imóveis”.
A padronização desse registro permitirá revisões mais precisas do valor venal, podendo influenciar o IPTU, que na maioria dos contratos é de responsabilidade do locatário.
Como o proprietário deve se preparar
Mapeie seu portfólio de imóveis e verifique se cumpre os dois critérios (quantidade e receita).
Simule a carga efetiva de IBS e CBS conforme o tipo de locação.
Revise contratos e prazos de reajuste, preparando o cronograma de repasses sem gerar desvalorização ou vacância.
Profissionalize a gestão — mantenha recibos, retenções e previsões de impostos atualizados.
Para quem atua com temporada, vale investir em estratégias de precificação e ocupação dinâmica para equilibrar receita e carga tributária ao longo do ano.
Conclusão
O novo imposto sobre aluguéis não representa uma cobrança generalizada, mas sim uma reclassificação de perfis dentro da lógica da Reforma Tributária.
Enquanto pequenos locadores continuarão sob o IRPF, quem explora o aluguel como atividade de investimento precisará adotar uma gestão contábil mais profissional e estratégica a partir de 2027.
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