Reforma Tributária muda regras para imóveis e exige revisão de holdings patrimoniais
A regulamentação do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) trouxe mudanças relevantes para quem utiliza holdings patrimoniais, administra imóveis por meio de pessoas jurídicas ou realiza planejamento sucessório baseado em patrimônio imobiliário.
Embora grande parte das discussões sobre a Reforma Tributária esteja concentrada nas futuras alíquotas, os impactos práticos sobre operações imobiliárias podem ser ainda mais significativos. O novo regulamento detalha pontos que antes geravam dúvidas e amplia o alcance da tributação em diversas situações comuns no planejamento patrimonial.
Uso gratuito de imóveis passa a exigir atenção
Uma das alterações mais importantes envolve operações sem cobrança de aluguel ou realizadas por valores inferiores aos praticados pelo mercado.
Pela nova regulamentação, a disponibilização de imóveis entre partes relacionadas poderá ser tributada mesmo quando não houver pagamento. Isso afeta, por exemplo, situações em que uma holding disponibiliza um imóvel para uso de sócios ou familiares sem contraprestação financeira.
Nesses casos, o Fisco poderá considerar o valor de mercado da operação para fins de cálculo do IBS, reduzindo significativamente o espaço para estruturas patrimoniais baseadas em cessões gratuitas ou simbólicas.
Valor de mercado ganha papel central
O regulamento estabelece critérios para determinar o valor econômico das operações quando o preço informado não refletir a realidade de mercado.
Para isso, serão utilizados dados provenientes de diversas bases públicas e privadas, incluindo:
Informações do Sinter;
Registros imobiliários;
Dados de IPTU;
Informações de ITBI e ITCMD;
Bases de instituições financeiras;
Modelos estatísticos e econométricos.
Na prática, a tendência é que o governo tenha instrumentos cada vez mais sofisticados para identificar subavaliações em transações imobiliárias.
Pequenos proprietários recebem tratamento diferenciado
Um ponto positivo da regulamentação foi o esclarecimento sobre o enquadramento de pessoas físicas que alugam imóveis próprios.
A exploração de menos de quatro imóveis, por si só, não será considerada atividade econômica habitual, mesmo que a receita anual ultrapasse determinados limites legais. O entendimento busca proteger famílias que possuem patrimônio imobiliário de menor porte e não exercem atividade empresarial organizada.
Contudo, operações realizadas entre familiares ou partes relacionadas continuarão sendo monitoradas e poderão ser avaliadas pelo valor de mercado.
Permutas imobiliárias exigirão maior controle
As operações de permuta também receberam tratamento específico.
Quando houver troca de imóveis acompanhada de bens, serviços ou outras contrapartidas, cada elemento da operação deverá ser analisado separadamente para fins tributários.
Isso significa que estruturas mais complexas precisarão de documentação detalhada e acompanhamento contábil rigoroso para evitar inconsistências futuras.
Reconstrução total passa a ser equiparada a imóvel novo
Outra novidade relevante envolve imóveis demolidos e posteriormente reconstruídos.
O regulamento passou a reconhecer que um imóvel integralmente reconstruído pode receber tratamento semelhante ao de um imóvel novo para determinados benefícios e redutores previstos na legislação.
A mudança privilegia a realidade econômica da operação, em vez de se limitar apenas aos registros formais do imóvel.
Cruzamento de dados aumenta fiscalização
O novo sistema tributário será fortemente apoiado por integração tecnológica.
Com a conexão entre Cadastro Imobiliário Brasileiro, Sinter, cartórios e diversas bases governamentais, a rastreabilidade das operações imobiliárias será muito maior.
Informações sobre copropriedade, frações ideais, localização georreferenciada e valores de mercado passarão a compor uma estrutura de fiscalização mais robusta e automatizada.
Holdings familiares precisam revisar suas estruturas
Diante desse cenário, empresas patrimoniais e holdings familiares devem reavaliar imediatamente práticas que historicamente eram utilizadas no planejamento patrimonial.
Entre os principais pontos de atenção estão:
✔ Comodatos de imóveis para sócios e familiares;
✔ Operações internas realizadas por valores simbólicos;
✔ Permutas com contrapartidas não formalizadas;
✔ Estruturas baseadas em subavaliação patrimonial;
✔ Ausência de documentação adequada das operações.
Conclusão
A regulamentação do IBS sinaliza uma mudança de paradigma na tributação imobiliária. O foco deixa de estar apenas na formalização documental e passa a considerar o efetivo valor econômico das operações.
Para investidores, famílias empresárias e holdings patrimoniais, o momento é de revisão preventiva das estruturas existentes. A adequação antecipada pode evitar autuações, contingências fiscais e discussões futuras que tendem a se tornar cada vez mais frequentes em um ambiente de fiscalização baseada em inteligência de dados.
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