🏗️ Reforma Tributária & Patrimônio de Afetação
RET sobrevive, mas a conta muda em outro lugar
Muita gente saiu gritando “a reforma vai matar o RET”.
Spoiler: não vai.
📌 Até 2026
Nada muda.
RET continua com alíquota global de 4% (ou 1% no social).
Regime preservado. Caixa protegido. Segurança mantida.
📌 De 2027 a 2028
RET passa a englobar IBS + CBS + IRPJ + CSLL
Alíquota fatiada, mas carga total idêntica.
Sem crédito. Sem redutor. Tributação concentrada no regime especial.
📌 A partir de 2029 (novos projetos)
RET fica só com IRPJ + CSLL.
IBS e CBS saem do regime e entram no modelo imobiliário padrão:
✔️ crédito permitido
✔️ alíquota reduzida em 50%
✔️ redutores aplicáveis
Não é revogação.
É mudança de engenharia.
⚠️ Onde está o risco de verdade?
Não está na incorporação.
Está no bolso do investidor.
A Lei 15.270/2025 mudou o jogo:
IRRF 10% sobre dividendos acima de R$ 50 mil/mês
Tributação mínima anual sobre altas rendas
Transição curta para preservar isenção antiga
Resultado?
📉 Fluxo de caixa dos sócios afetado
📉 TIR dos projetos pressionada
📉 Modelos de viabilidade precisam ser refeitos
🧠 Moral da história
O RET segue firme.
A carga da obra ficou estável.
Mas o retorno do capital não ficou.
Em 2026, incorporação não é mais só engenharia civil.
É engenharia tributária + financeira + societária.
Quem não recalcular agora…
vai descobrir o erro quando o caixa já estiver sangrando.
